高盛最新的预判：到2025年底，房价还有20-25%的下降空间。

现实又是什么情况？

4 月全国 70 城市新建商品住宅价格指数同比涨幅为−4.5%，二手住宅价格指数同比涨幅为−6.8%，均为下降态势。

4 月单月全国商品房销售面积同比下降2.1%，销售金额同比下降6.7%，销量呈下降趋势且单月降幅有所扩大。

4 月房地产开发投资金额 7826 亿元，同比增速为−11.3%，投资处于同比下降状态，且降幅较 3 月有所扩大。

如此看来，高盛所言不虚。

说到底还是过度开发的恶果，未售房产库存面积说法纷纭，截至2024年底，DS搜索到的数据广义库存高达127亿平方米，其中未开工面积53亿平方米，如果这个数据可信，15年内不需要盖房，每盖一平方米都是在增加销售负担，它是肿瘤，不是营养补充。

更令人惊悚的是房企负债，按国家统计局数据，2023年底，全国房地产企业总负债达到125万亿，再叠加城投的负债，城投按雪球数据，2024年上半年总负债68万亿，与房地产相关的债务己近200万亿，而中国住房总值也只有400万亿左右，而且会继续缩水； 那房子还是资产吗？

另一种场景却是逆向的，由于人口负增长，2025年适龄购房人口较2018年减少3000万。

供应在增加，需求在减少，专家们却还在唱响房地产光明论，姚洋说房地产是永恒的朝阳行业，林毅夫说房地产是永远的支柱产业，为什么要如此地不遗余力唱响房地产光明论？因为房地产对中国经济的影响太大了，它基本上定义了经济的大格局，它不好，经济无论如何也不会“强劲复苏”。

2024年房地产行业增加值占GDP比重约为7%，假设高盛预测成立，下降20-25%，房地产行业对GDP的直接贡献将减少1.75个百分点，后果很严重。

房地产行业带动的上下游产业增加值占GDP比重10-15%，若房价下跌20-25%，对GDP的影响是2-3.75个百分点，后果更严重。彻底把GDP的增速目标5%抹平了。

2025年有一个根本的转变，这就是在特朗普关税战后，外需补内需的历史结束了，那么，2025年经济的收官，强与弱，房地产将是最后一根稻草。

因为房地产对所有核心指数的影响都是直接的。